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台东商圈的创建和发展发布者:admin | 日期:2015-12-25

市北区台东商圈东临延安三路、西至顺兴路、北靠长春路、南到延安二路,总面积约60公顷(约900亩),舒适的购物环境和浓厚的现代化气息,汇聚了旺盛的人气,是寸土寸金、缔造商贸神话的地方。商圈以台东三路商业步行街为核心,以时尚休闲购物和餐饮为特色,依托棋盘式的路网格局,辐射带动周边街区,先后建成了婚纱街、啤酒街、文化街等特色街区,并形成了台东六路餐饮小吃街、人和路女人服饰街、威海路珠宝街、长兴路旅游小商品街等业态区域。商业区经营项目涉及商贸、餐饮、娱乐、金融、药品、文化、杂货等行业,云集沃尔玛、利群、国美电器等一大批国内外知名商业零售企业。台东商业街区先后荣获“青岛市旅游标准化景区”、“山东省青岛市百城万店无假货示范街”、“山东省优秀服务名牌”、“国家3A级旅游景区”、“中国著名商业街”、“国际金街”等称号,在全省乃至全国享有盛誉。
  一、台东商业街区的兴起
  李进国:台东周边的商业历史十分悠久,可以追溯到上世纪初。据史料记载,德国人占据青岛时,将杨家村以北土地作为中国人集中居住地,划地而治建为台东镇,也称东镇。从那时起,东镇台东三路上就有一条商业老街,居住在东镇的人,多数是些手工艺业者和附近工厂的工人,其生活状况十分艰难、贫寒。起初,台东三路上还没有像样的商铺和字号,只有一些沿街的小杂货铺、烧饼铺、估衣铺之类的小门店,店面低矮而又十分狭小。进入30年代,由于在四方一带日本工厂干活的工人多达3万人,东镇成为外乡人在青岛居住最密集的地带之一。由此,以台东三路为核心,与人和路、长兴路相接,形成十字形状的街面,相继聚集了40多家大小商铺,商业街从此初具规模。到上世纪40年代,这条街上已经聚集了兴华银楼、昌记理发店、旧货商行、得源泰杂货铺、中民药房及聚福楼、市场楼(原第二百货商店)等50多家店铺。市场楼的东北门外,就是台东三路,也是水果商贩们的聚集地带。当时的太庙香火甚旺,为红白事、为求财避灾者总是络绎不绝。尤其是每年的大年初一,东镇一带的人们会到此赶庙会大集,台东三路则人头攒动、人满为患,这里成为青岛历史最悠远的商贸集会之一。当时,北到四方、南到湛山村、西至延安路一带,礼拜天逛东镇成为老百姓的一种生活方式。
  1956年之后,商铺纷纷公私合营,台东三路上的名德百货、万象百货、天兴百货、裕龙绸布、三星绸布、永丰绸布、福兴泰绸布、益聚德绸布并入德源泰百货店;永昌书店、大光明眼镜店并入福兴祥百货店。1964年青岛商业主管部门将福兴祥百货店与德源泰百货店合并,正式冠名为“利群百货商店”。60年代至70年代中期,整个台东三路及其周边的道路以砂土路为主,和兴路有一段为石板路,周边的建筑多为低矮的平房和二层楼,最高的建筑当属三层高的服装二厂和新华浴池(当地人多称为被服厂和新华楼)。台东三路及其周边共有综合性百货店两家——第二百货店和利群百货店,还有一个叫正大的食品店。第二百货店楼下有一处菜市场(居民俗称市场楼底),逢年过节,居民凭票到这里排队购买供应的生活必需品。
  70年代后期至改革开放以后,在台东三路经商的流动商贩逐渐多起来,后来政府在台东四路搭建了一处街棚,让这些流动商贩集中经营。经营的种类繁杂,多以老百姓的日常消费品以及服装、鞋帽为主,“二百”、“利群”主要经营高档商品。那时的南山桑梓路也逐渐形成了一个大的农贸市场,这里集中了卖菜的、卖小吃的、卖杂货、花鸟、水产品的各类商贩。人们从全市的各个地方到这里来买物品、吃小吃、看电影,俗称“逛台东”。这就是台东商业街的雏形。
  二、台东商圈的建设与发展
张学纯:1994年青岛市行政区划调整,新的市北区西依港口、铁路,南临风景旅游区,北靠主要工业区,东接高科技工业园,以老城区为主体,居民高度集中,客观上为市北区发展第三产业提供了十分有利的条件。区委在1994年8月召开的第八次党代会上提出:历史和现实形成的客观条件决定了市北区必须实施“商贸兴区”战略。市北区的优势在商贸,出路在第三产业,应以发达的第三产业确立市北区在青岛国际化城市中的应有地位。
  至90年代末,市北区乃至整个青岛市还没有像样的商业步行街,当时全市又都在推行美化亮化工程,市北区也想在这方面做些积极的探索。当时我在区建管局工作,向区委有关领导提出了在延安二路试点建设商业街的想法,得到了时任区委书记吴经建的认可和支持。原来的延安二路两侧西侧是高耸的部队院墙,无商业网点,街的另一侧是杂乱的商铺,只有街的北头有一家婚纱影楼,专业化的婚纱摄影服务在当时已经渐渐为广大市民所接受,尤其受到即将步入婚姻殿堂的年轻人的热烈追捧,婚纱摄影成为结婚庆典必不可少的重要内容,市场需求量很大。建设之初,市北区将延安二路定位于婚纱一条街,协调部队将临街的院墙拆除,改成了商用门头房,加大了对延安二路及周边道路的综合整治力度,设立了别致的广告牌和富有情调的路灯,为这条街营造了一种温馨、浪漫、时尚的环境。积极进行招商引资,第一期就引进了6-7家婚纱影楼,初步形成了婚纱摄影的产业集聚。这次商业街建设的试点效果良好,延安二路的改造,实现了街道美化亮化和经济发展的双赢,拍婚纱照到延安二路逐渐成为一种风尚,婚纱摄影行业在这条街上发展得欣欣向荣。
  台东三路是市北区商贸中心的中心,有良好的商业基础,但是当时周边环境实在不尽人意,天上各种电线纵横交错,地上各种小商铺的门头低矮破旧、五花八门,街道公共设施残缺落后,整条街显得很杂乱。2000年,作为“商贸兴区”战略的一项重要举措,市北区把建设台东商业步行街提上了日程。区委区政府决定创建我市第一条商业步行街,在为广大居民创造优美、整洁的生活环境的同时,营造热烈、繁荣、文明的商业氛围,促进市北区经济的蓬勃发展。为了改造好这条街,市北区专门成立了台东三路步行街工程建设指挥部,由其牵头论证和制定台东三路的规划建设方案。时任区人大副主任的隋殿敏同志有丰富的城市建设管理经验,从延安二路的改造开始他就提出了很多有价值的建议意见,这次由他担任指挥部的顾问,副区长王玉胜任指挥,抽调城建、城管、规划、设计、公安等部门的11名专业人员组成指挥部办公室,我兼任办公室主任。为了制定出高标准、有创意的建设方案,我们利用一个半月的时间赴北京、上海、深圳等地的商业街进行学习考察,王府井、南京路商业街给了我们很多启发,回来向区委区政府汇报后,决心将台东三路建成一条集购物、休闲、文化娱乐于一体的高标准的商业步行街。
  台东三路商业步行街改造工程的具体实施是从2000年下半年开始的。这是市北区政府对台东三路的第一次大规模改造,工程量很大。主要的工作有:整乱治脏,拆除清理一些破损陈旧、无亮化美化功能的门头、招牌等,对所有营业门头按同样设计方案进行整改。橱窗全部改建为落地式展览橱窗,安装玻璃门。提倡采用透光式防盗设施,发挥亮化功能;取缔档次低劣、影响观瞻的雨棚、灯箱、广告媒体,统一规划和设置户外广告。利用泛光灯、霓虹灯、流水灯等亮化手段对沿街商家、店面、门头、橱窗实施亮化,对路灯进行重新规划,拆除原有路灯,设置适应步行街要求的庭院灯,使台东三路步行街具有独特的风格;为改变台东三路线路复杂、凌乱的状况,将台东三路电力、有线等架空线路全部入地,以此还清朗的道路、明丽的天空。将道路改建为步行街区,并设置小型广场、小品等休闲设施,增设果皮箱、座椅等必要的公共设施。对沿街和路口辐射范围内有碍市容观瞻的房屋及建筑物,按照产权归属及谁使用谁负责的原则,进行整修、清洗、粉刷,使街道呈现整洁、有序、美观的效果。
  在改造的过程中我们遇到了很多难题,首先是改造工程量大和资金短缺之间的矛盾,当时市北区的财政并不富裕,区里能拿出的改造资金远远不够整个工程使用。为了解决这个问题,我们一方面加大协调力度,争取上级部门和电业局、市政设计院、路灯处等单位的支持,使一些涉及市政建设的工程在保证质量的前提下能以最小的成本顺利推进;另一方面提出了“谁投资谁收益”的思路,依靠融资解决了部分广告媒体设施的设立问题。
  争取驻街商户的支持和配合是另一个难题,综合改造必然会影响到台东三路商户的正常经营,同时还有很多工程如门头改建、违章拆除等都需要得到他们的配合。怎样才能得到商户们的理解?只有一条,做工作、做大量细致的工作。为了不影响商户经营,我们白天盯工程建设,晚上等商户们营业结束再去拜访他们,给他们讲解改造带来的长期效益,一户一户地和他们商量改造的方案。就这样,不分昼夜地干,克服了种种困难,最终按时保质保量地完成了工程建设任务。
  2001年,台东三路首次改造完成,街道面貌焕然一新,大小400余商家在商业步行街上开展经营活动,台东三路人气剧增。改造后,一些大型商业项目也在台东逐渐出现。青岛巴黎春天时尚商城创建于2003年,商城面积达5000多平方米,设有精品屋150余家,主要经营中高档男女服装、童装、鞋帽、饰品、翡翠珠宝等时尚精品,开业后吸引了无数消费者、特别是追求时尚的年轻消费者前来光顾。2003年9月25日,青岛万达广场在台东三路63号开业,万达广场占地11570平方米,建筑楼高四层。首层万达名品店,共计经营女装、男装、皮鞋、珠宝等100多个品牌,二、三层为国际知名零售企业沃尔玛超市;四层为五星级万达国际影城、神采飞扬娱乐城。这些大型的商业项目加上老字号的利群商厦等,使商业街呈现出了与以往小商小户不同的面貌,商品档次更高、购物环境更加舒适、业态更加丰富。
  在台东三路商业街的早期建设过程中一直是由建设部门边建边管,没有专门的管理队伍。2003年6月,台东三路商业步行街管理办公室正式成立,负责对台东三路步行街及周边地区进行综合管理。
  2004年4月开始,市北区对台东三路商业步行街进行了第二次大规模的整治改造。这次改造坚持以改善道路环境为抓手,对台东三路商业步行街周边二十条道路、13万余平方米进行了翻新,同时在威海路上增设了带有4部自动扶梯的过街天桥;实施综合线路全部入地,拆除违法建筑;新建了人和路智能停车场,在商贸区周边增设600个停车位,实施交通调流,改善周边交通状况;对台东商业步行街进行“扩容”,由丰盛路延伸至延安三路,扩建后的这条商业老街长1000余米,提升了步行街的辐射作用。在改造中,对步行街进行了新一轮的美化、亮化设计,在六处节点设立具有艺术造型的大型亮化设施,更换设置了50盏新型彩色路灯,宛如一条七彩长虹;设置了18处具有亮化效果和文化内涵的地下小品,增添了生动有趣的街景雕像和动感水景,设立了两处标志性大型雕塑,突出了商贸区品牌。经中国科学院环境艺术研究所知名教授精心策划和设计,30多位艺术家在17座商住楼的6万平方米的墙面上精心绘制了大型壁画,形成了“朝观壁画夜赏灯,购物休闲在台东”的品牌特色。经过综合整治改造,以台东三路商业步行街为核心的商业街区环境发生了质的变化,彩绘墙体、特色拱门、地下小品、商贸标志、夜景亮化等,给台东商业街区增添了新的生机与活力,商家布局更加合理,商业特色更加突出,不仅为广大居民和游客营造了良好的购物、休闲和娱乐环境,也给企业带来了新的商机,越来越多的商家扎堆儿台东三路周边。2004年7月10日,台东三路商业步行街正式开街,央视、山东卫视、青岛电视台以及各大报纸等均作了相关报道。
  慕长涛:随着青岛市经济的发展和产业结构的调整,各区域商业之间的竞争越发激烈,在青岛东部,林立的高楼、优美的环境和发达的金融业、商业成就了崛起的新商圈;在青岛北部,李村商圈也是一派繁荣景象。2003年开始,市北区挖掘区域潜力,创新理念,大力推进特色产业街建设,以此推动产业集聚,形成产业群落,走多产业群落集聚的服务业发展模式。台东一带一直是青岛的商业旺角,但是一直以来存在着商业层次不高、规模效应不强的问题。2005年至2006年间,区委区政府作出决策,以台东三路商业步行街为核心区,利用青岛啤酒厂、青岛文化市场坐落市北区的区位优势,挖掘历史文化资源,规划建设涵盖休闲购物、餐饮美食、文化摄影等产业的特色街,实现规模发展。由此,市北区特色街由1条商业街扩充至5条,构成台东商圈的基本格局。
  延安二路商业街从1998年青岛市第一家与台湾合资的私营婚纱摄影公司—维纳斯婚纱店在此成立开始,经过多年的市场培育,薇薇新娘、台北丽舍、金夫人、巴黎婚纱摄影有限公司等十余家公司相继在此开业,成为青岛市最为集中的婚纱摄影街。2004年5月,延安二路被青岛市经济贸易委员会正式命名为“青岛市延安二路婚纱摄影街”。2005年,市北区对“婚纱街”进行了大规模环境整治,在街道两侧设置了别致的广告牌、欧式风格的罗马柱、具有代表性的天使雕塑标志物、富有情调的路灯和颇具艺术性的休闲座椅。2006年,在婚纱街正式成立了管理中心,加强了对婚纱摄影业的管理,婚纱街的运营也逐步走上正轨。入驻延安二路婚纱街的商户数达到69家,街上的婚纱店竞争激烈,每一间店铺都各具特色,设计的婚纱款式及摄影作品极少有重复的,对于即将步入婚姻殿堂的新人们来说,去延安二路拍婚纱照已成为约定俗成的习惯。同时,婚庆服务业也在这里发展起来,大到承办整场婚礼,小到礼服、化妆服务,甚至婚礼上所需的各种民俗用品,如栗子、枣、花生等等,在这里都会有专门的店铺经营,消费者在这里很方便地就可以买到各种婚庆物品,也为“逛台东”增添了新的内容。
  2005年2月至7月,市北区筹备将登州路打造为青岛啤酒街。作为青岛啤酒的发源地,登州路一直传承和浓缩着青岛啤酒的历史,啤酒街的打造正是源于挖掘这一特殊的资源。在街区改造过程中,市北区精心设计、大胆创新,既保留了原街区的历史文化底蕴,又赋予这条百年老街全新的内涵。改造过程中,对车行道进行了翻建,采用自然生态的绿色基调铺设了环保彩色沥青路,成为青岛市首条彩色路面的车行道;行道树选用常绿型树种——大叶女贞,树池采用自然圆木桩,看上去很像实木,但实际材料为仿木混凝土,与整条街的休闲风格相吻合;人行道路面则采用了充满青岛特色的马牙石,呈绿色、红色、白色、米黄色等8种颜色,它们组合成老式啤酒杯、浪花、蛤蜊、带鱼等20余种图案,看上去既美观大方又古朴典雅;井盖上采用历届啤酒节的吉祥物作为图案,休闲座椅采用半只啤酒瓶形状,路名牌、果皮箱均以啤酒桶的形式体现。街道中所有小品的内容与形式,无不与啤酒相联系,充分而又生动地演绎了啤酒文化。2005年8月,啤酒街开街,登州路一改往日的冷冷清清,每天都会涌进一万余人,高峰时三四万人。改造后的啤酒街堪称青岛永不落幕的“啤酒节”,人们到台东购物休闲又增添了一个好去处。
  文化街的改造建设也始于2005年,市北区本着“政府引导、市场运作,内容丰富、形式别致,真仿并存、动静结合,配套齐全、互为联动”的原则,以昌乐路为中轴线,东至利津路,西至华阳路,对文化街进行了整体改造建设。统一美化亮化沿街门头、广告,对道路进行翻建改造,拓宽人行道,线路全部铺设入地,增加道路两侧的绿化面积,建设道路景观带,全面改善文化街区环境;加强公共基础设施建设,修建公共停车泊位和停车场,在街区内设置休闲座椅、大型电子屏幕等,使文化街更加现代化;针对文化街的功能定位和经营业态,根据青岛的城市总体建筑风格,改造建设了与青岛山、海、城特点紧密结合的现代欧式建筑群,将文化街的建筑艺术与商业氛围融为一体,彰显出文化街独具特色的文化内涵;对坐落文化街内的“青岛文化市场”重新规划布局,按照经营商品的性质,划分为若干功能区域,在文化街入口处设置了体现文化街特色的标志物。经过整体改造建设,青岛文化街焕然一新,街区全长约550米,进驻商家300多户,总营业面积达6万余平方米,是当时青岛市唯一的一条文化特色街。2006年5月,青岛文化街荣获“全国文化产业示范基地”荣誉称号。2006年10月13日,被青岛市政府正式命名为“青岛文化街”。
  婚纱街、啤酒街、文化街的创建丰富了台东商圈的内容,使台东商圈真正形成了大商业格局,同时台东三路聚集的人气也带动了婚纱街、啤酒街、文化街等特色街的繁荣。这些特色街组成棋盘式商业格局,其衍生出的各色商业业态形成链条效应,大大提升了台东商圈的商业竞争力,其旺盛的商气辐射带动了市北区商业经济不断繁荣。
2005年9月,市北区特色街管理委员会办公室成立,对台东三路步行街、啤酒街、文化街等特色街行使管理职能。特色街管委会成立后,按照区委、区政府“商贸兴区”的战略部署,通过强化管理、提升环境等措施,有效地促进了台东商圈内特色街的发展,台东三路步行街、啤酒街、婚纱街、文化街的完善和提升得以有序进行。
  2005年,按照区委、区政府“管理要精细,建管出精品”的要求,特色街管委会对已建成的台东三路商业步行街进行提升改造。通过市场招商,引进一家文化传媒公司投资300万元,在万达购物广场东西两侧建设两处大型彩色电子屏,每天10多个小时连续播放,为步行街300余商家打造了全新的宣传平台;在商会大厦建成长20米、宽2.6米的特大型可口可乐灯箱,使街区环境亮化得到了提升;引进新的光感技术,投资10.4万元设计安装了18幅步行街地下小品;为美化商贸区环境,台东三路街区更换果皮箱65个,增加15组休闲座椅,安装了372个新颖的卡通图案井盖,设立真人卡通观光旅游车,增加了休闲、娱乐的氛围。
  随着台东三路步行街环境的进一步提升,吸引了一些大企业纷纷进驻步行街。网点面积4500平米的鸿玺珠宝市场、网点面积1500平米的飞拉利手机地下商城、网点面积1000平米的医保城,均于2005年相继进驻并开业。利群、雅戈尔两大企业大手笔进行门头装修,二十几家知名品牌商店纷纷踊驻步行街,其中温沙、林帮、猫眼、生活秀等店连续开业两家,可见商家抢摊步行街的强烈欲望。步行街商品档次、消费水平有了很大提高,人们把台东三路作为低廉消费地的观念也悄然发生了变化。
  2006年,特色街管委会借鉴国内外知名城市商业街的建设管理经验,对已建成的台东三路步行街、青岛啤酒街、青岛文化街、延安二路婚纱街的整体环境进行了完善提升。加强了对户外广告、灯箱、霓虹灯的维护,对当代商城300平方米的墙体广告进行了统一装饰和亮化,在男人广场设置了萨克斯大型标志物,形成台东三路商业步行街的又一亮点;设计制作了啤酒街现代式膜结构遮阳棚,不仅美化了街区环境,还有效解决了噪音扰民的问题;完善了街区内门头审批制度,对不符合要求的门头督促业户进行装修或更换,提高了商户门头档次与品位;结合“青岛市首届啤酒街赏酒节”的举办,利用啤酒街广场打造了青岛啤酒客厅,并在啤酒客厅中增设了醒酒屋、巨型啤酒柜以及酒瓶人雕塑。通过全面打造,台东三路商业步行街、文化街、啤酒街的硬件环境得到了显著提升。2006年12月,青岛台东三路商业步行街被青岛市政府命名为青岛市首批商业特色街。同月,台东商贸区顺利通过了市旅游局的审核,被正式评为“国家AAA级商贸旅游景区”,这在当时青岛的各个商圈中是绝无仅有的。台东商圈逐步从单纯的商贸街区转变为商贸旅游景区,通过商贸旅游,形成“食宿购物在市北”的旅游概念。
  2007年,按照“国家AAA级旅游景区”的建设要求,市北区对商圈内各街区的硬件环境进行了进一步完善,并多次邀请青岛社会学、历史学及美学专家进行座谈研讨,结合各街区的不同特色,策划建设了多种新颖独特的公共服务设施,为街区增添了许多新鲜的元素,如台东三路商业步行街的休闲波浪座椅、啤酒客厅的英文字母式休闲小品椅和啤酒街的花钵式围栏,并按照国家AAA级旅游景区标准设计制作了AAA景区标识系统、景区环保公厕等一系列的公共服务设施。联合中国电信公司在文化街、啤酒街、台东商业步行街等街区设置了多功能“LED信息岛”,为街区消费者提供了便利的购物条件和快捷的信息途径,受到欢迎。与中国电信建立战略合作伙伴关系,并在中国电信“千寻中国网站”建立了特色街网页,宣传推介台东商业步行街,提高街区知名度。
  2008年,市北区通过实施长兴路小商品街及美食小巷改造工程,逐渐把餐饮业调整到商圈外围,在分流人流量的同时,也带动了商圈周边街区的兴起。同年3月,“青岛台东商业步行街发展研讨会”在市北区政府举行,研讨会邀请了中国步行商业街工作委员会以及国内相关专家就步行街下一步的发展进行了研讨,与会专家对于步行街的建设给予了高度评价,并一致认为:台东商业步行街的建设实现了全国的三个首创,即首创楼体景观特色、首创商业街群特色、首创管理模式特色。同年9月,中国商业街高峰论坛在市北区召开,台东三路商业步行街被正式授予“中国著名商业街”称号。
  2009年,台东三路商业步行街进行了再一次的改造提升,对步行街17个楼座6万平方米楼体彩绘壁画进行创意改色,增设了以海洋文化、民俗文化等为内容的彩绘,对街区的亮化进行重新设计布局,在步行街东部增建了主题鲜明的亮化设施,使步行街充分展示出繁荣时尚的都市气息。步行街街口专门设计了台东商贸区的标志物,并注册了商标,将“时尚台东”作为商业街的品牌。旺盛的人气,快速递增的销售额度,使这里成为众多商家争抢的旺角,吸引了国美、苏宁等大型商业集团的入驻,为这个老商业区注入了活力。同年,台东商业步行街被中国城市发展研究院和国际金街联盟联合认证为“国际金街”。
  随着台东三路商业步行街等特色街硬件设施的改变,一个全新的课题摆在了管委办面前,那就是如何才能管理好这些特色街,保持良好的经营环境。一个成熟而有活力的商圈只靠打造硬件设施是远远不够的,商圈的软环境有时比硬环境更为重要,这就要求我们多在管理上下功夫。2005年开始,特色街管委会从街区经营秩序入手,全面加强台东商业步行街的综合整治力度。台东三路作为一条人气旺盛的商业步行街,商户数量大,人员成分复杂,部分人不愿意接受管委会的管理。针对这种情况管委会一方面把沟通放在首位,找出他们不配合管理工作的症结所在,想方设法一一化解;另一方面对于一些妄图通过不正当手段在台东商圈牟利的,坚决予以打击,还广大商户一个公正、公平的营业环境。游商浮贩问题在台东三路十分突出,他们的存在对步行街的经营秩序和环境都造成了不良影响。对此,管委会与公安、城管等部门成立了联合执法办公室,从早晨8:30至晚9:00,每天12个小时对占路经营的游商浮贩进行清理,晚上也安排人员值班看守,一直工作到深夜12点,保证了台东三路的正常经营秩序。成立了专门的清刷保洁队伍,每天不间断地对步行街地面进行清刷,特别是在夏季时间更是每天早晨四点钟就开始作业,保证了步行街的地面光洁如新。针对台东附近车辆混乱、堵塞交通的情况,对台东一路、丰盛路、台东二路等周边路段非法停车现象进行集中整治,并成功地将台东六路、台东八路改为单行线,形成了交通循环圈,使商圈周边交通秩序得到有效改善。
  在特色街管委会的组织引导下,台东商业步行街重点企业于2006年联合成立了台东商业街商会。商会的成立为管委会和街区企业、以及街区企业之间架起了沟通的桥梁,有效地协调了相互之间的关系,使街区内企业之间加强了协作,促成了几个大型商业企业之间的错位经营。如千川百货,之前经营电器,与一路之隔的利群商厦形成行业冲突。商会成立后,两家商场进行了有效的沟通,千川百货转为以经营布匹和中老年服装为主,由此避免了两家商业机构在商圈内的恶性竞争,实现了双赢。特色街管委会还通过对商会的指导,逐步调整台东三路的业态布局,一些档次较低、质量没有保障的“二元”店、“五元”店渐渐退出了台东商圈,品牌店比例大大提升,为台东商圈的进一步发展打下了坚实的基础。2008年,本着“品牌提升商业品质”的原则,大力实施名街、名店、名品“三名”战略,在加大招商力度的基础上,利用特色街集群效应吸引了众多具有鲜明特色、成长力强、社会知名度高的名牌、名品、名店的入驻,形成特色街的品牌效应,当年实现3000万元的招商引资目标。
  管委会坚持制度管街,按照管理正规化、制度化、规范化的要求,经过认真细致的研究讨论,在特色街业态调整、日常管理等方面,制定出一系列的规章制度,如建立健全了《业户责任书》、《业户有序经营管理办法》、《啤酒专供专销管理办法》、《遮阳棚管理办法》等管理制度,确保了管理的连续性与有效性。为了开源节流,管委会提出由规模化、精细化管理向效益化管理转变的思路,并开展了“四个增效”活动。一是减投增效。通过减少政府投入实现经济效益。组织驻街商户自筹资金进行门头及立面的改造和提升,整合街区公共资源,实行承包责任制,在绿化、亮化、广告设施等方面减少政府直接投入。二是协税增效。协调街区内工商、税务、街道办事处等职能部门共同对驻街商户进行了拉网式普查,摸清底数,并协助相关职能部门对证件不全的经营业户进行催办,确保税款应收尽收。三是创收增效。探索以街养街的经营管理方式,通过场地出租、展位租赁、街面广告等形式,培育和扶持市场化运作,实现增收增效。四是减员增效。对街区保洁、保安等临时用工人员进行岗位调整,实现减员增资增效。同时,管委会以各类争创活动为抓手,对台东三路商业步行街的经营软环境进行深入的打造。2005年3月开展了创建全国语言文字一条街活动,4月开展了创建全国食品安全一条街活动,5月被评为省“百城万店无假货”一条街。2010年,特色街管委会又组织开展了“一街两品牌”创建活动,依托现有“国字号”荣誉,每条特色街都创建了一个街区品牌,培树了一个服务品牌,全面促进了台东商圈软环境品质的提升。
  在提升环境、加强管理的同时,管委会还积极搭建文化活动平台,组织策划了各具特色的文化节会活动,不断提高特色街区的知名度和美誉度,促进商圈商贸旅游业的发展。台东三路步行街在原有卡通人物表演基础上,进行了调整,使演艺上档次、上水平,形成特色街亮丽的风景线。青岛啤酒节期间,啤酒街作为啤酒节分会场,精心组织举办了各类精彩的文化宣传活动,为市民与游客举办了彰显啤酒文化的啤酒盛会,并联合相关部门组织举办了“青岛市首届啤酒街赏酒节”、“啤酒美厨娘大赛”,进一步宣传推广了青岛啤酒街;在文化街举办了“青岛文化街老年书画展大赛”、“我与祖国同欢庆”有奖猜谜活动、“青岛(首届)全国奇石古玩工艺品文化艺术交易展览会”;在婚纱街举办了“红领杯婚庆主持人大赛”、“民俗婚礼百年回眸”、“结婚万岁?婚庆文化博览会”、“五洲婚礼”、“婚纱摄影推介会”等丰富多彩的文化宣传活动。另外还举办了“交通银行杯全国三十省市函寄猜谜会”、“喜迎奥运盛世情?欢乐祥和在市北”、“汽车与生活展览会”、“奥运风?海尔情—海尔集团新品展示”、“家居设计大赛”等活动,吸引了众多市民的参与,青岛日报、青岛早报、半岛都市报、青岛晚报、广播电台、青岛电视台等各大新闻媒体均予以了报道。
  2011年,以台东三路商业步行街为中心,将电子街、文具街等以商品交易为主的街区纳入商圈,着力打造“时尚台东”品牌,进一步提升其作为商贸旅游区的品质和影响,让“时尚台东”叫响全国。同时,挖掘台东镇的历史文化,促进传统商业与现代商业的融合,提升街区品位,进一步深化台东商圈的建设。
  三、台东商圈存在的问题和发展规划
  李进国:台东商业步行街是台东商圈的龙头,经过十余年的打造已经成为寸土寸金、缔造商贸神话的地方,日均客流量近20万人次,节假日高峰客流量达50万人次。台东商业区以台东三路商业步行街为核心,以时尚休闲和购物餐饮为特色,依托棋盘式的路网格局,辐射带动了周边“十纵七横”20多条街区,成为青岛最聚人气的商业区之一。近年来,随着国家产业结构的不断调整和整个岛城商业业态的不断变化,高端时尚的香港中路商圈、城乡结合的李村商圈、崂山商圈、城阳商圈等纷纷崛起。面对青岛各市区的中心商圈不断扩容升级,台东商圈在发展中存在的问题日益凸显。
  一是商业规模不够大,体量偏小。台东商业区是区政府在2003年前后依托旧城改造逐步建设而成,商居混住比较普遍,没有合理的商业布局,与全国知名商业街区相比,区域偏小,基础设施比较落后,缺少体验式、引导性消费的商业氛围及时尚、现代的休闲娱乐设施,消费者前往购物目的性比较强。商业区内仅有台东三路及长兴路部分路段为步行街,总长度近千米,沿街两侧17个楼座大部分是居民楼,人口密集,多数商业体和临街旺铺都是商住一体的居民楼,经营网点空间狭小,经营规模难以拓展,可开发利用资源有限,没有闲置资源和更大的利用空间,发展局促。
  二是经营档次偏低,业态有待进一步提升。从企业规模看,台东商业步行街仅有4家限额以上批发零售业单位,营业收入总额占整个街区商户营业收入的三分之一以上,虽然对街区业态提升作用明显,但无论相对全区批发零售、住宿餐饮及服务业限上单位总数还是占整个街区商户比重均偏小。从经营档次看,街区尽管一铺难求,但商户以中小企业、特别是个体工商户为主,受到商户单体规模实力制约,营业范围大多限于附加值低的中低端小商品零售及大众餐饮,大型商贸综合体和高档次品牌专营店比较少,缺乏较高档次的消费区域、商务酒店和高端服务区,没有形成比较集中的、规模化的行业格局。从产品(或服务)看,包括几家大型商业在内,商业区内商家以传统零售业为主,配套不完善,缺乏现代服务业,行业业态不够丰富,难以满足多元化消费需求。从特色商品和特色服务看,体现青岛本地特色的旅游产品、地方小吃等缺乏,街区特色不明显。这些问题导致商业街整体功能不足,竞争力不强,与建设中心城区核心商贸区的地位不够相称,商贸业、服务业水平有待提升。
  三是街区形象有待进一步提升。台东商业步行街硬件设施、楼体彩绘等大都在2009年以前完成,后期多是维修与维护,部分设施已经落后、老化,缺少时代感,绿化和景观也受区域限制设置较少。步行街周边环境脏乱差,流动商贩较多,门头字号凌乱,缺乏时尚休闲元素,和步行街旺盛的人气不相协调。
  四是交通不便,停车难的问题始终没有解决。特别是每天16:00—19:00期间,周边交通拥堵严重,影响了商业区客流的疏散。停车泊位少,据不完全统计,目前台东商业区周边停车泊位仅约1000个,与商业区日均20万的客流量相比差距太大,停车难已经成为台东商圈的发展瓶颈。 
  目前,台东商业区现有功能结构和发展空间的局限限制其进一步的成长。合理规划、建设台东商业区是推进市北区传统商贸经济发展的必由之路,是城区建设更新和升级的必然选择。台东商业区提升改造,不仅是空间的扩张、业态的规划,其实质是对市北区商贸经济发展的一次积极的重塑与提升。如何充分发挥传统的商贸优势,有针对性地制定产业政策和新阶段的发展规划,提高城区竞争力,是当前亟需解决的问题。今后一段时间,拟从四个方面进行提升发展。
  一是实施步行街提升扩容,打造优美、时尚、丰富、休闲的购物环境。自2014年起到2015年,依托台东商贸区整体规划,拟以台东三路商业步行街为轴,呈“丰”字形向台东一路至台东六路段商业地段扩容延伸,实现台东商业步行街向周边扩容发展。按照“增加休闲设施、引入时尚元素、注入文化内涵”的基本思路,对周边市政基础设施、建筑立面、门头字号等进行全面整治,打造具有欧陆风情的商业街区。在这个过程中,通过环境的改变引导商业业态的调整升级,努力把台东商业区建设成为集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的现代化都市商贸区。提升改造后的台东商业步行街将在体量规模和整体形象上全面提升,保持在青岛市商业界的龙头地位,使市民和游客享受到时尚休闲的购物新体验。
  二是引进大型商业综合体,合理定位、突出特色。一是结合地铁恒泰购物中心及利群二期建设、骨伤医院搬迁、当代广场顶楼盘活等大项目,在招商引资上重点引进大型商业综合体及现代服务业企业,探索将现有企业总部或地区性管理机构迁至街区,提升街区业态档次,完善丰富街区产业链,拓展街区受众面和接纳能力。二是发掘传统特色,加强对老字号的保护。台东镇是青岛市商贸发展重要的发祥地之一,自明清年间,商贾云集,是青岛民族工商业的摇篮。加大对台东镇民俗文化资源的挖掘,丰富商业街区的文化内涵,如市民心目中对聚福楼、大陆茶庄等“老字号”饱含深情,适当进行修复、重建,促进传统商业与现代商业的融合,使台东商业区成为历史有根、文化有名、经营有道的著名商业区。三是结合市场需求,引导具有浓郁青岛地方风情业态的聚集,形成餐饮、娱乐、休闲等特色小巷,发展“万和春排骨米饭”、“王姐烧烤”、“青岛锅贴”等特色餐饮,同时规划汇集鲁菜、川菜、粤菜、海鲜、烧烤、面食、火锅等全国各地地方特色小吃,形成综合交错的岛城特色餐饮区。设立青岛旅游产品购物中心,重点经营青岛的特色产品,与南山海鲜市场、啤酒休闲商务区毗邻,使游客不仅可以买到青岛特产,更可以吃到新鲜的青岛海鲜。
  三是建立智能交通体系。充分利用即将开发的商业综合体建设,尽可能多的增设停车泊位,向地下要空间,进一步提高商业区停车容量,缓解停车难的压力。结合地铁建设,合理设置出入站口,科学规划周边公交车站,优化交通道路组织,方便市民和游客以多种方式进出商业区。在商业区内设立清晰的车流导向图,明确车行主路、次路及可停车区域,缩短行车时间。探索实施“微循环”智能交通体系,对主要路段、重点部位及商业区进出口交通流量实时监测,及时发布车流信息,改善商业区行车拥挤的窘况。
  四是强化服务,发挥政府引导作用。发挥政府引导、支持作用,加大政策扶持力度,在财力、人力等方面给予商业区重点倾斜,对重点培育的项目加大资金投入力度,落实相应的管理人员和管理经费。创新管理理念,加强商业区管理服务水平,协调金融、保险机构为商业区提供快捷稳定的融资机制;建立联合执法制度,加强工商、城管联合执法检查,维护商业街区正常的经营秩序,保持街景街容的整洁;加大街区经营业态结构的调整力度,为入驻企业提供优质高效的服务;设置专项资金,持续投入,加强对商业区基础设施及整体形象的维护和提升;整合社会商业资源,多渠道筹集建设资金,争取各方面的财力支持,以先进的形象设计理念、现代的经营方式和信息化手段,形成商业街区建设管理合力。

口述人:张学纯   李进国   慕长涛     整理:庄  蕾   张玉娟


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